分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等

admin 生活服务 2024-03-03 84 0

　　之前有不少小伙伴问我中德买房有哪些不同，在经历了德国一套复杂的买房流程后，回过头来发现中国和德国在买房程序和规定上大相径庭。如果想要把中国买房那一套模式套用在德国买房中，说不定会吃亏哦，比如中国买房首付至少30%往上，但德国并没有具体规定，10%的首付也可以，而你要是来德国买房主动付30%的首付，那岂不是亏了？所以今天就来跟大家聊聊中德买房到底有哪些区别。

　　首付比例算是中德买房区别最大的一个。简单的说德国买房并没有规定最低首付比例，但中国买房央行以及各个地方都明确规定了最低首付比例。

　　根据网上找到的信息，早在2016年2月，人民银行、中国银行业监督管理委员会在关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知中已指出：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。在限购城市中，当购买第二套房时（以家庭为单位），贷款首付比例一般不得低于百分之五十（二套房首付比例每个城市差异较大，以规定为准）。

　　德国首付比例主要取决于房价和你的税后收入，工作越稳定税后收入越高，银行贷款要求的首付比例就越低。

　　首付比例的高低有好也有坏。对于买家来说，首付比例越低，买房门槛越低，大家购房积极性就越高。对于银行来说，首付比例越高，发生坏账的可能性就越低，在一定程度上阻止了类似“次贷危机”这样金融事件的发生。

　　我觉得德国这种买房首付比例取决于个人工资的标准对整个社会是有一定积极作用的，父母就没有帮助孩子买房的压力了。

　　中国买房，首付揭掉剩下的部分会根据贷款利息，总贷款额和月供计算出一个总的贷款年限，期间贷款利息不变，之前看新闻说今年开始中国贷款利息实施浮动贷款利率LPR，简单的说就是贷款利率会根据基准利率的变动而变动。感觉这种计算利率的方式很公平健康。

　　德国买房贷款利率一般会和银行谈一个10/15/20年的固定利率，即这段时间贷款利率保持不变，时间越长，利率会相应增加。之前听银行工作人员说，10年前德国贷款利率都在5%左右，如今利率降得这么低，很多德国人担心10年之后利率会涨上去，所以他们会再额外签一个Bauvertrag来锁定10年后的利率，或者大家会选择一个时间较长的贷款时间比如15或20年。

　　如果是在德国买新房，只要房子未完工，房钱就不需要全款打给建筑商，会根据房子完成度打款给建筑商，合同里也会明确写着完成哪些部分应打款多少百分比，如下图所示。

　　这和中国完全不一样，在中国买期房，首先先交一个意向金，签完售房合同后就需要将首付交个售房方，即使房子还没建或只建了一部分。

　　我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权，自然人不能成为土地所有权的主体。只有使用权没有所有权，使用权一般是70年。

　　在德国购买房产时，一定要问清楚房子是带地还是不带地的，带地的房子买方能够得到包括房屋在内的整块土地的所有权，而不仅仅是房屋的使用权。如果买的是公寓，那土地的所有权是平分到每家每户，如果未来某一天所住地方要拆迁，凡是有一户住家不同意，房子都不能拆。对于不带地的房子，房价会稍微便宜些，但每个月都要交土地使用费，且一般土地使用权为99年，也就是说99年后，如果要拆迁，你不同意也得同意。

　　国内买房过程中提到的房屋面积是指公摊面积。根据国内2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。举个简单例子买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。

　　而德国买房时提到的面积指住房面积，没有任何公摊面积。另外，阳台面积的一半被计算为住房面积。所以德国60平的房子，在中国估计就是70多平。

　　国内交房时房子的状态基本分三种，毛坯房，简装房和精装房。房价也会因此而有所不同。但德国买期房，基本都不是毛坯房，墙，地板，门等已经包含到房价中。住房合同里也会明确写上地板价格，还有一些淋浴的品牌。唯一需要买家单独花钱装的就是一体式厨房了，德国厨房价格也不便宜，不过也是什么价位的都有，水分也比较大，得好好砍价。